Dans une décision marquante du 8 novembre 2023 (n°22-13.750), la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant le prêt in fine. Il aligne le devoir de mise en garde du banquier sur celui des crédits remboursables par échéances successives.
Le devoir de mise en garde du banquier en matière de prêt in fine
Depuis les arrêts de la Première chambre civile de la Cour de cassation en juillet 2005, le banquier a été tenu d’un devoir de mise en garde envers l’emprunteur, avec une pondération selon si celui-ci était profane ou averti. Dès 2011, la Cour de cassation a étendu ce devoir de mise en garde aux prêts in fine. Elle souligna le fait que la banque pouvait exposer l’emprunteur à un risque financier inutile et excessif sans le mettre en garde.
Caractéristiques et risques du prêt in fine
Le prêt in fine se caractérise par le remboursement du capital en une seule fois à la fin du prêt. Ainsi, seuls les intérêts du prêt sont remboursés pendant sa durée, ce qui le rend particulièrement risqué.
Mais une question demeurait : la banque devait-elle mettre en garde spécifiquement pour les prêts in fine en raison de leurs caractéristiques uniques et du risque associé.
La réponse de la Cour de Cassation
La Cour de cassation a répondu par la négative dans son arrêt du 8 novembre 2023. En effet, elle y affirme que l’obligation de mise en garde du banquier ne concerne que l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur et au risque d’endettement. Et ce que le prêt soit remboursable par échéances ou en une seule fois, à la fin.
Impacts de cette décision
Ainsi, cette décision confirme la jurisprudence de 2011 et uniformise le régime de l’obligation de mise en garde pour tous les types de crédit. Cela tout en maintenant la distinction entre emprunteur non-averti et averti. Alors que les institutions financières accueilleront favorablement cette décision, les consommateurs devront pleinement comprendre ce type de crédit avant de s’engager dans un prêt in fine.
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Testard Courteille Associés
Sources et références :
Crédit Agricole – E-immobilier : définition et fonctionnement du prêt in fine
BNP Paribas : fonctionnement, nantissement et investissement locatif
La Centrale de Financement / Wealthcome : différence avec le prêt amortissable et logique de remboursement
Journal de l’Agence : usage patrimonial et fiscalité
Tableau de synthèse sur le prêt in fine
| Situation | Règle / enjeu | Avocat |
|---|---|---|
| Remboursement du capital | Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. | Vérifier la capacité de remboursement. |
| Paiement mensuel | L’emprunteur paie surtout les intérêts et l’assurance. | Contrôler le coût global. |
| Investissement locatif | Le prêt in fine est souvent utilisé pour le locatif. | Évaluer l’intérêt patrimonial. |
| Nantissement | La banque demande souvent une garantie, souvent financière. | Sécuriser les garanties. |
| Coût du crédit | Le coût total est généralement plus élevé qu’un prêt amortissable. | Comparer les offres. |
| Fiscalité | Le prêt peut présenter un intérêt fiscal selon la situation. | Vérifier l’optimisation fiscale. |
| Assurance emprunteur | L’assurance peut être calculée différemment selon le contrat. | Analyser les conditions d’assurance. |
| Sortie du prêt | Il faut anticiper la source de remboursement final. | Préparer le remboursement in fine. |
FAQ
C’est un crédit dans lequel l’emprunteur rembourse le capital en une seule fois à la fin du prêt, tandis qu’il paie pendant la durée du contrat surtout les intérêts et l’assurance.
Source : Crédit Agricole
Dans un prêt amortissable, le capital est remboursé progressivement à chaque mensualité. Dans un prêt in fine, le capital reste dû jusqu’à l’échéance finale.
Il est surtout recherché pour des opérations d’investissement locatif ou de gestion patrimoniale, lorsque l’emprunteur a une stratégie financière adaptée.
Parce qu’elle veut une garantie sur le remboursement final du capital. Le nantissement d’un placement financier sert à sécuriser le risque de non-remboursement.
Souvent oui, car les intérêts sont calculés sur le capital initial jusqu’au terme et ne diminuent pas comme dans un prêt amortissable.journaldelagence+1
Oui, surtout si le prêt s’inscrit dans une stratégie patrimoniale, une SCI, un investissement locatif ou une optimisation fiscale.
